Руководство по покупке недвижимости в Турции для иностранцев

Определите цель покупки и ограничения

Первый вопрос, который должны прояснить иностранцы, желающие приобрести недвижимость в Турции, — с каким статусом будет осуществляться покупка. В законодательстве понятие "иностранец" в отношении приобретения недвижимости рассматривается в трех отдельных группах: иностранные физические лица, иностранные юридические лица и турецкие компании с иностранным капиталом. Это различие важно, поскольку покупка квартиры как физическое лицо и приобретение недвижимости от имени компании с иностранным капиталом подчиняются разным процедурам подачи заявления.

Основные положения для иностранных физических и юридических лиц содержатся в статье 35 Закона о ТАПУ № 2644. Для компаний с иностранным капиталом применяется статья 36 того же Закона. Кроме того, страны, граждане которых имеют право приобретать недвижимость в Турции, определяются Советом министров; при необходимости могут применяться особые условия для приобретения недвижимости. Поэтому к процессу покупки нельзя подходить только как к "покупке понравившегося дома"; статус покупателя и характер недвижимости должны рассматриваться совместно.

Общие рамки для иностранца, желающего купить квартиру в Стамбуле, такие же, как и в других провинциях Турции: переход права собственности осуществляется только путем регистрации в кадастровом управлении. Особенность Стамбула проявляется в большей интенсивности операций, выборе района и необходимости тщательного исследования недвижимости. Если жизненные планы также влияют на решение о покупке, полезно рассмотреть жизнь в Стамбуле для иностранцев вместе с выбором района.

Проверьте правовое состояние недвижимости

На приобретаемой недвижимости могут находиться ипотеки, аресты или другие обременения, которые могут препятствовать продаже. Такие обязательства должны быть проверены до начала процедуры в кадастровом управлении. Поскольку для покупателя основной риск чаще всего возникает не из-за покупной цены, а из-за правового состояния недвижимости.

Некоторые запросы по недвижимости можно делать онлайн на сайте parselsorgu.tkgm.gov.tr. В запросе можно использовать информацию о провинции, районе, квартале или деревне, листе и участке. Через эту систему можно получить доступ к основной информации о недвижимости; однако личная информация собственника не отображается при онлайн-запросе. Это различие особенно важно для иностранцев, изучающих объявления в интернете: по информации об участке можно получить представление о недвижимости, но информация о собственнике и полное правовое состояние по ТАПУ должны быть дополнительно оценены на этапе официальной процедуры.

При покупке квартиры в Стамбуле информация о районе, квартале и участке должна сравниваться с информацией в объявлении. Недвижимость в одном комплексе или на одной улице может иметь юридически разные статусы. Поэтому принятие решения только на основе фотографий, местоположения или обещания продажи не является безопасным методом.

Договоритесь о договоре, депозите и порядке оплаты

В процессе покупки стороны часто хотят сначала продвигаться с документами в виде задатка, предварительного договора или обещания продажи. Критический момент здесь следующий: предварительные договоры на недвижимость, составленные нотариусами или заключенные в письменной форме с физическими лицами, сами по себе не означают передачу недвижимости. Эти документы могут носить характер обязательства по передаче собственности; недвижимость не переходит из рук в руки с этими документами.

Поэтому связь между планом платежей и передачей ТАПУ должна быть четко установлена. Наиболее деликатный вопрос для покупателя — письменное и понятное определение условий, на которых производятся платежи до регистрации ТАПУ. Для продавца должно быть ясно, как будет завершена оплата в день передачи. Какими бы ни были коммерческие условия, согласованные сторонами, право собственности возникает с записи в кадастровом управлении.

Подготовьте документы для кадастрового управления

Процедура ТАПУ — это процесс, требующий совместной официальной подачи заявления покупателем и продавцом. Физическое или юридическое лицо, намеревающееся приобрести недвижимость в Турции, должно обратиться в Генеральное управление кадастра и ТАПУ вместе с собственником недвижимости. Для записи на прием можно позвонить в call-центр Alo 181 или использовать сайт randevu.tkgm.gov.tr.

Подготовка документов может варьироваться в зависимости от характера операции и статуса сторон. Покупка квартиры иностранным физическим лицом на свое имя, приобретение недвижимости иностранным юридическим лицом или совершение операции через турецкую компанию с иностранным капиталом подчиняются разной оценке. Для турецких компаний с иностранным капиталом процесс дополнительно отличается: эти компании сначала обращаются в провинциальное управление планирования и координации в провинции, где находится недвижимость; после получения положительного ответа от ИПКМ подается заявление в кадастровое управление.

Для процедур ТАПУ следует дополнительно проверить текущую практику и этапы записи на прием в объявлениях Генерального управления кадастра и ТАПУ.

Завершите процедуру ТАПУ и получите право собственности

Приобретение ТАПУ на недвижимость в Турции утверждается только путем регистрации в кадастровых управлениях. Это предложение составляет суть процесса. Стороны могли договориться, согласовать цену, подписать предварительный договор или внести задаток; но для перехода собственности к покупателю необходима запись в ТАПУ.

Передача ТАПУ обеспечивает приобретение покупателем права собственности на недвижимость. Поэтому день рандеву не следует рассматривать только как формальность подписания. Перед операцией следует совместно проверить информацию о недвижимости, удостоверение личности и статус представительства сторон, записи, которые могут препятствовать продаже, и порядок оплаты. Не следует забывать, что процесс продажи, как и покупка, зависит от регистрации ТАПУ; для тех, кто планирует передачу в будущем, продажа недвижимости иностранцем, не проживающим в Турции также оценивается по той же логике.

Учтите налоги, пошлины и обязательные расходы

При покупке недвижимости вместе с процедурой ТАПУ могут возникнуть различные официальные платежи и операционные расходы. В этой статье правильнее не указывать ставки или суммы, поскольку пошлины и расходы оцениваются согласно законодательству на дату операции и состоянию недвижимости. Покупатель и продавец должны четко решить, кому принадлежит какой платеж, до прихода на рандеву в ТАПУ.

Особенно для иностранных покупателей расчет стоимости не ограничивается только покупной ценой. Процедура ТАПУ, потребность в переводе или представительстве, исследование недвижимости и регистрации после операции могут повлиять на общий бюджет. Если эти статьи не прояснены заранее, в день ТАПУ между сторонами может возникнуть ненужный спор.

Завершите послеоперационные этапы

После завершения передачи ТАПУ покупатель становится собственником недвижимости. Есть важный момент, который должны знать граждане иностранных государств: для приобретения недвижимости в Турции не требуется иметь ВНЖ в качестве предварительного условия. То есть иностранное лицо не исключается из процесса покупки недвижимости только из-за отсутствия ВНЖ. Для тех, кто хочет рассмотреть этот вопрос более узко, руководство по покупке дома в Турции без ВНЖ также является дополнительным.

Вместе с тем иностранцам, купившим недвижимость в Турции, согласно Закону об иностранцах и международной защите № 6458 предоставляется возобновляемый краткосрочный ВНЖ. Это важная информация для покупателей, которые связывают покупку недвижимости с планами пребывания в Турции. Однако заявление на ВНЖ — это отдельный административный процесс от передачи ТАПУ; получение ТАПУ не означает автоматическое оформление карты ВНЖ.

Подготовка документов и проверки перед подписанием

Наиболее часто путаемый вопрос в подготовке документов — это принятие частных договоров и официальной регистрации за одно и то же. Предварительный договор, план платежей или нотариальное оформление могут показать намерение и обязательство сторон; но передача собственности происходит только с записью в кадастровом управлении.

Первая проверка перед подписанием — действительно ли недвижимость является той, которую хотят купить. Поэтому важна информация о провинции, районе, квартале или деревне, листе и участке. Вторая проверка — есть ли на недвижимости ипотека, арест или подобные обременения, которые могут препятствовать продаже. Третья проверка — понимание того, что частные документы, подписанные сторонами, не создают передачу собственности. Если покупатель действует с предположением "я подписал договор, теперь я собственник", он неправильно оценил правовые последствия.

Комментарий ESG Consulting

Для иностранцев, желающих купить квартиру в Турции, особенно в Стамбуле, суть процесса ясна: выбирается подходящая недвижимость, проверяется правовое состояние, стороны определяют условия оплаты и договора, записываются на прием, и собственность приобретается путем регистрации в кадастровом управлении. Безопасное продвижение процесса зависит от того, чтобы эти этапы не путались друг с другом.

Возможность покупки недвижимости без ВНЖ является важным удобством для иностранцев. Однако это удобство не отменяет правовой проверки недвижимости или обязательности регистрации ТАПУ. Нотариальный договор, расписка о задатке или письменное обязательство сами по себе не дают права собственности. Момент, когда покупатель действительно становится собственником, — это момент завершения записи в ТАПУ.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать дом в Турции без ВНЖ?

Да. Для приобретения недвижимости в Турции не требуется иметь ВНЖ в качестве предварительного условия. Однако получение ТАПУ не означает автоматическое оформление карты ВНЖ; ВНЖ — это отдельный административный процесс.

Обеспечивает ли нотариальный договор или внесение задатка передачу собственности?

Нет. Предварительные договоры, составленные нотариусами или заключенные в письменной форме между сторонами, сами по себе не означают передачу недвижимости. Право собственности возникает с записью в кадастровом управлении.

Что должен проверить иностранный покупатель в правовом состоянии недвижимости?

Необходимо проверить, есть ли на приобретаемой недвижимости ипотеки, аресты или другие обременения, которые могут препятствовать продаже. Также информация о провинции, районе, квартале или деревне, листе и участке должна сравниваться с информацией в объявлении.

Одинаков ли процесс покупки для иностранного физического лица и компании с иностранным капиталом?

Нет. Для иностранных физических и юридических лиц применяется статья 35 Закона о ТАПУ; для турецких компаний с иностранным капиталом — статья 36. Для компаний также может потребоваться этап ИПКМ.