Могут ли лица без гражданства покупать недвижимость в Турции?

Могут ли лица без гражданства покупать недвижимость в Турции?

Приобретение недвижимости в Турции обычно объясняется через понятие «гражданин иностранного государства». Для лиц без гражданства ситуация более деликатная, поскольку они не являются гражданами какого-либо государства, и то, как общие правила приобретения недвижимости иностранцами будут применяться к их статусу, оценивается отдельно в каждом конкретном случае. Поэтому однозначный ответ типа «лица без гражданства определенно могут покупать» или «лица без гражданства не могут покупать» будет неверным.

Основные рамки приобретения недвижимости иностранцами в Турции изложены в статье 35 Закона о ТАПУ № 2644. В официальных разъяснениях понятие «иностранец» в отношении приобретения недвижимости рассматривается под тремя заголовками: иностранные физические лица, иностранные юридические лица и турецкие компании с иностранным капиталом. Лицо без гражданства на практике хочет совершить сделку как физическое лицо, но поскольку у него нет гражданской связи, важным становится то, как будут оцениваться документы удостоверения личности и статуса перед операцией в ТАПУ.

Важно: Окончательная оценка в отношении лиц без гражданства зависит от проверки операции, которая будет проведена соответствующим кадастровым управлением в конкретном деле.

Без регистрации в ТАПУ переход права собственности не происходит

Приобретение недвижимости в Турции происходит только через регистрацию в кадастровом управлении. Договор, составленный у нотариуса, письменное соглашение между продавцом и покупателем или предварительный договор в виде обещания продажи сами по себе не означают переход права собственности. Эти документы могут создавать обязательства, но для юридического перехода недвижимости необходима регистрация в ТАПУ.

Когда лицо без гражданства хочет купить квартиру, намерение купить и приобретение права собственности — это не одно и то же. Договоренность с продавцом о цене, внесение задатка или оформление документа у нотариуса не означает, что недвижимость теперь принадлежит покупателю. Право собственности приобретается только через официальную операцию и регистрацию в соответствующем кадастровом управлении. Поэтому особенно в городах с высоким объемом операций, таких как Стамбул, следует тщательно проверять регистрацию в ТАПУ, обременения недвижимости и дееспособность сторон сделки.

Если вы хотите ознакомиться с общими рамками покупки, Руководство по покупке жилья в Турции для иностранцев, рассматривающее вопросы ТАПУ, налогов и рисков для иностранных покупателей, поможет прочитать это различие в более широком контексте.

ВНЖ, операция в ТАПУ и документ о статусе — это не одно и то же

Для приобретения недвижимости в Турции гражданам иностранных государств не требуется иметь ВНЖ в качестве предварительного условия. Однако для лиц без гражданства вопрос заключается не только в наличии или отсутствии ВНЖ; определяющими могут быть статус, с которым лицо находится в Турции, характер документа удостоверения личности и оценка, которую проведет кадастровое управление для операции. Поэтому отсутствие ВНЖ само по себе не означает препятствие в каждом деле, как и наличие ВНЖ не означает автоматического оформления перехода права собственности в ТАПУ.

Это различие следует рассматривать особенно в совокупности с общим режимом покупки иностранцами, рассмотренным в рамках Руководства по покупке жилья в Турции без ВНЖ. Для лиц без гражданства важно то, как документы о статусе будут оцениваться в операции ТАПУ независимо от ВНЖ.

Отмечается, что иностранцам, покупающим недвижимость в Турции, может быть предоставлен возобновляемый краткосрочный ВНЖ в рамках Закона об иностранцах и международной защите № 6458. Приобретение недвижимости при определенных условиях может служить основанием для заявления на ВНЖ, но покупка недвижимости и ВНЖ — это не одна и та же операция. Операция в ТАПУ проходит в кадастровом управлении, а процесс ВНЖ — в системе Миграционной службы Турции. Наличие одного не порождает автоматически всех последствий другого.

Следует проверить ограничения по площади, регистрацию недвижимости и обременения

Для иностранных физических лиц также существуют ограничения по площади при приобретении недвижимости в Турции. Иностранное физическое лицо может приобрести недвижимость и ограниченные вещные права до 30 гектаров в любом месте Турции. Этот лимит учитывается с точки зрения характера недвижимости, которую планируется купить, и общего приобретения. В деле лица без гражданства оценка кадастрового управления не ограничивается только статусом покупателя; важны также местоположение недвижимости, ее регистрация и обстоятельства, которые могут препятствовать приобретению.

На приобретаемой недвижимости могут быть ипотеки, аресты или подобные обременения. Такие записи следует проверить через соответствующие записи ТАПУ до начала процедуры продажи. Основная информация о недвижимости, данные о провинции, районе, квартале или деревне, кадастровом квартале и участке можно посмотреть через онлайн-систему запроса участков Генерального управления кадастра и ТАПУ. Этот запрос предоставляет основную информацию о недвижимости, но не дает доступа к личной информации владельца и не заменяет полностью юридический контроль в операции ТАПУ.

При приобретении недвижимости, на которой ранее не было построенного здания, может возникнуть другое обязательство. В такой ситуации иностранный владелец недвижимости должен обратиться в соответствующую государственную администрацию в течение двух лет для разработки проекта. Это правило особенно важно для иностранцев, планирующих покупку земельного участка или незастроенной недвижимости.

Заявление подается в системе кадастра и ТАПУ

В процессе покупки недвижимости заявление подается в Генеральное управление кадастра и ТАПУ вместе с владельцем недвижимости. Для записи на прием можно позвонить в Call-центр Alo 181 или использовать адрес randevu.tkgm.gov.tr. Этот этап — точка, где стороны продажи собираются для официальной операции и переход права собственности в ТАПУ регистрируется. Для физических лиц процесс формируется непосредственно вокруг операции ТАПУ; при приобретении недвижимости турецкими компаниями с иностранным капиталом необходимо сначала подать заявление в Провинциальное управление планирования и координации в провинции, где находится недвижимость.

Покупка недвижимости, проживание и гражданство — отдельные темы

Не следует путать покупку недвижимости лицом без гражданства в Турции с вопросом турецкого гражданства. Приобретение недвижимости в некоторых случаях может быть элементом, рассматриваемым в отношении заявления на гражданство, но не каждая покупка недвижимости автоматически порождает право на турецкое гражданство. Гражданство — это отдельный от операции ТАПУ правовой процесс, который рассматривается в рамках своих условий. Поэтому темы «приобретение собственности», «ВНЖ» и «гражданство» должны рассматриваться отдельно.

Краткий ответ можно резюмировать следующим образом: Возможность покупки недвижимости лицом без гражданства в Турции определяется с учетом общих правил приобретения недвижимости иностранцами, документов о статусе лица и оценки конкретной операции кадастровым управлением. Основной момент для действительного завершения продажи — проведение операции с официальной регистрацией в кадастровом управлении. Нотариальный документ или частный договор сами по себе не дают права собственности; ВНЖ не требуется как предварительное условие для граждан иностранных государств, но статус лица без гражданства может потребовать отдельной оценки.

Если в будущем также планируется этап продажи, можно дополнительно учесть статью Как иностранец, не проживающий в Турции, может продать свою недвижимость?, объясняющую процесс продажи для владельцев, не находящихся в Турции.

Часто задаваемые вопросы

Может ли лицо без гражданства определенно купить недвижимость в Турции?

Однозначный ответ одним предложением будет неверным. Возможность покупки недвижимости лицом без гражданства определяется с учетом общих правил приобретения недвижимости иностранцами, документов о статусе лица и оценки конкретной операции кадастровым управлением.

Дает ли договор, заключенный у нотариуса, право собственности покупателю без гражданства?

Нет. Договор, составленный у нотариуса, письменное соглашение или предварительный договор в виде обещания продажи сами по себе не означают переход права собственности. Для юридического перехода недвижимости необходима официальная операция и регистрация в соответствующем кадастровом управлении.

Можно ли купить недвижимость в Турции без ВНЖ?

Для граждан иностранных государств ВНЖ не требуется как предварительное условие для приобретения недвижимости. Однако для лиц без гражданства вопрос не ограничивается только наличием ВНЖ; статус лица, документ удостоверения личности и оценка кадастрового управления также важны отдельно.

Дает ли покупка недвижимости в Турции автоматически гражданство?

Нет. Приобретение недвижимости в некоторых случаях может быть элементом, рассматриваемым в отношении заявления на гражданство, но не каждая покупка недвижимости автоматически порождает право на турецкое гражданство. Гражданство — это отдельный от операции ТАПУ правовой процесс.